Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens musst du zustimmen, wenn die Forderung korrekt ist.
Doch Vorsicht: Viele Mieterhöhungsverlangen weisen Fehler auf, z. B.

• Kappungsgrenze von max. 15 % innerhalb von 3 Jahren wird überschritten
• Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund falscher Einordnung in den Mietenspiegel
• Bruttokaltmiete wird heimlich versucht in Nettokaltmiete umzuwandeln, Betriebskosten werden nicht aus der Bruttokaltmiete rausgerechnet

Jede Mieterhöhung führt zu dauerhaften Erhöhungen des Mietspiegels für alle. Was tun?

• Keine Unterschrift ohne vorherige Mietrechtsberatung!
• In einen Mieterverein eintreten, der eine Rechtsschutzversicherung anbietet!
• Keine Links anklicken und keine QR-Codes scannen, vor rechtlicher Prüfung!
• Prüfen, ob du die Mietpreisbremse anwenden kannst um deine Anfangsmiete zu senken, auch bei Indexmieten und Staffelmieten.

Wenn du gar nicht reagierst, muss Heimstaden dich innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung und Zahlung der Mieterhöhung verklagen. Kommt die Klage nicht innerhalb der 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist, verfällt die Mieterhöhung.
2. Widerspruch einlegen
Den Widerspruch kannst du formlos einlegen.

Informationen zu Mietrechtsberatungen findest du hier:
www.stopheimstaden.org/mietrechtsberatung

Achtung! Heimstaden hat dir ein Mieterhöhungsverlangen (Anpassung an ortsübliche Vergelichsmiete) mit mehr als 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (innerhalb von 3 Jahren) geschickt? Informiere dich über die Anwendung des § 5 WiStG.
Infoblatt des Berliner Mietervereins zu Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG):
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-21-mietpreisueberhoehung-nach-%C2%A75-wirtschaftsstrafgesetz-wenn-sie-zuviel-miete-zahlen.htm

Infoblatt des Berliner Mietervereins zur Mieterhöhung:
www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-20-mieterhoehungen-nach-%C2%A7558-bgb-berliner-mietspiegel-jahressperrfrist-vergleichsmiete-kappungsgrenze-zustimmungserfordernis.htm

Mehrere Heimstaden-Mieter:innen haben erfolgreich die Miete senken können, indem sie die Mietpreisbremse angwendet haben. Prüft anhand des Mietspiegels, ob ihr auch per Rüge die Miete dauerhaft senken könnt. Am besten geht ihr dazu in eine individuelle Mietrechtsberatung bei einem der Mietervereine:

https://conny.de/miete/mietpreisbremse/ad-plp

Achtung: Das privatwirtschaftliche Unternehmen conny.de schließt in der Regel Vergleiche ab, wodurch die Miete zwar sinkt, aber nicht die maximale Mietsenkung erreicht wird. Mit einer guten rechtlichen Unterstützung könnt ihr oft eine höhere Mietsenkung vor Gericht erstreiten.

Während die Staffelmiete von der Mietpreisbremse gestoppt wird, gibt es bei der Indexmiete keine Obergrenze wie die Mietpreisbremse. Die Miete kann mit der Inflation nach oben angepasst werden, was bei der aktuellen Inflationsrate dramatisch ausfällt. Unsere Empfehlung: Unterschreibt keinen Wegfall der Staffelmiete sondern lasst euch von einer professionellen Mieter:innenberatung fachgerecht beraten!

www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-169-die-mietpreisbremse-bei-wiedervermietung.htm

Die Befristung eines Mietvertrages ist nur unter sehr strengen Bedingungen möglich. Lass unbedingt rechtlich prüfen, ob diese Bedingungen bei dir zutreffen. Oft ist der Grund der Befristung vorgeschoben oder schon wegen Formfehlern im Mietvertrag die Befristung unwirksam. Sollte die Befristung formal korrekt sein, kannst du trotzdem noch dagegen vorgehen. Melde dich bei uns per Email unter kontakt(ätt)stopheimstaden.org, damit wir dich dabei unterstützen können. Und melde dich bitte, wenn du die Befristung erfolgreich abwenden konntest. Dein Erfahrungsbericht ist sehr wertvoll für andere betroffene Mieter:innen.

Bei einem Indexmietvertrag greift die Mietpreisbremse nur bei der Anfangsmiete. Mieterhöhungsverlangen orientieren sich bei der Indexmiete quasi am Verbraucherpreisindex, nicht am Mietspiegel. Prüfe also, ob du die Mietpreisbremse in Bezug auf deine Anfangsmiete senken kannst. Dann senkst sich auch der Betrag der Mieterhöhung, wenn Du eine bekommst.

Wird oft falsch verstanden: Wenn die Inflation in einem Jahr sehr hoch ist und damit die Mieterhöhung ebenfalls, sinkt die Miete im Folgejahr nicht, nur weil sich die Inflation dann abschwächt. Lediglich der Betrag der nächsten Mieterhöhung, die im folgenden Jahr noch oben drauf kommt, fällt dann niedriger aus.

Du kannst auch bei einer Staffelmiete die Mietpreisbremse anwenden,diese ist sowohl auf die Anfangsmiete als auch auf jede weitere Staffelmiete anwendbar. Die Anfangsmiete und die jeweilige Staffelerhöhung müssen sich an dem jeweils gültigen Mietspiegel orientieren. Prüfe also genau mit rechtlicher Hilfe, ob du die Miete senken bzw. die Mieterhöhung abwehren kannst.

Aber Vorsicht: Wer noch einen Staffelmietvertrag von Gabriel international (Stadthaus) hat und die Mietpreisbremse anwendet, sollte sich unbedingt rechtlich beraten lassen, um nicht in einen Indexmietvertrag zu rutschen! Heimstaden hat bei mehreren Mieter:innen Nachträge zum Mietvertrag vereinbart, in denen erklärt wird, dass auf die Staffelmiete verzichtet wird - vor allem wenn die Mietpreisbremse angewendet wurde. Was Heimstaden den Mieter:innen aber dabei nicht mitteilt: Teilweise gilt dann laut dem Mietvertrag die Indexmiete.
Während bei der Staffelmiete jede Staffelmieterhöhung der Mietpreisbremse unterfällt, ist bei der Indexmiete die Mietpreisbremse nur auf die erste Anfangsmiete anwendbar. Bei weiteren Index-Mieterhöhungen greift somit keine Kappungsgrenze oder Obergrenze. Die Miete kann mit der Inflation nach oben angepasst werden, was bei der aktuellen Inflationsrate dramatisch ausfällt. Unsere Empfehlung: Unterschreibt keinen Wegfall der Staffelmiete ohne euch von einer professionellen Mietrechtsberatung fachgerecht beraten zu lassen, am besten in einem Mieterverein! Ihr könnt die Mietpreisbremse anwenden ohne die Indexmiete akzeptieren zu müssen.

Infoblatt des Berliner Mietervereins zur Staffelmiete:
www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-54-staffelmiete.htm

Ebenso könnt ihr prüfen, ob Heimstaden euch in einem seiner Schreiben direkt als WG angesprochen hat. Wichtig ist der Nachweis, dass Heimstaden bekannt ist, dass ihr als WG in der Wohnung lebt. Dann könnt ihr von eurem Recht des Hauptmieterwechsels jederzeit Gebrauch machen.

Bei einem Bruttokaltmietvertrag darf Heimstaden dir keine Betriebskosten extra berechnen. Diese wurden bei Vertragsabschluss als feste, unveränderliche Größe in deine Kaltmiete mit eingebunden. Nur die Heizkosten darf Heimstaden dir jährlich mit der Betriebskostenabrechnung abrechnen und anpassen.

www.stopheimstaden.org/mietrechtsberatung

Achtung bei Mieterhöhungen!
Will Heimstaden bei bestehender Bruttokaltmiete eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel begründen, muss Heimstaden zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Nettokaltmiete ermitteln und darf nur auf diese die Mieterhöhung berechnen. Es gibt mehrere Berichte darüber, dass Heimstaden die Mieterhöhung auf die gesamte Bruttokaltmiete berechnet. Das ist nicht erlaubt und folglich ist die Mieterhöhung unwirksam.

Es ist bekannt, dass Heimstaden kein großes Engagement bei der Instandhaltung der Häuser und Wohnungen zeigt. Ihr habt aber folgende Handlungsmöglichkeiten:

Schließt euch mit deinen Nachbar:innen zusammen und agiert gemeinsam, z. B. indem alle Nachbar:innen immer wieder bei Heimstaden anrufen oder ihr zusammen einen Musterbrief aufsetzt, den ihr alle abschickt.

Werden Baumaßnahmen an euren Häusern nicht mit den nötigen Sicherheitsvorkehrungen für euch Mieter:innen oder die Bauarbeiter (Arbeitsschutz) ausgeführt, schaltet die Berufsgenossenschaft Bau ein: https://www.bgbau.de/

Es ist bekannt, dass Heimstaden Mängel nur sehr zögerlich behebt, falls sie überhaupt erreichbar sind. Je nach Umfang des Mangels oder Schadens habt ihr Anspruch auf eine geminderte Miete.

ABER: Mindert die Miete nicht ohne Rechtsberatung. Vemeidet es, in Mietschulden zu geraten, die euren Mietvertrag gefährden!

Infoblatt des Berliner Mietervereins zu Wohnungsmängeln und wann die Miete deshalb gemindert werden darf:
www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-12-wohnungsmaengel-was-der-mieter-dagegen-tun-kann-und-wann-die-miete-gemindert-werden-darf.htm

Leider Ja.

Offiziell hat Heimstaden behauptet, die Wohnungen in Berlin langfristig halten zu wollen und sie nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln und auch nicht als solche zu verkaufen. Doch viele der Heimstaden Häuser sind bereits in Eigentumswohnungen umgewandelt bzw. bei vielen hat der Prozess der Umwandlung bereits begonnen. Das wurde oft noch von den Voreigentümer:innen veranlasst und Heimstaden hat die Häuser so gekauft. Auch wenn Heimstaden nun beteuert, kein Interesse an der Zerschlagung der Häuser als Eigentumswohnungen zu haben, hat Heimstaden faktisch die Möglichkeit dazu. Wieviele und welche Häuser das betrifft, verdeutlicht grob unsere Häuserkarte: https://www.stopheimstaden.org/haeuser/ (Achtung: unvollständig)

Dass Heimstaden seine Meinung jederzeit ändern könnte, bekräftigen drei Erfahrungen:

1. Heimstaden droht in den Niederlanden der Regierung unverhohlen damit, die Häuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln und einzeln zu verkaufen, wenn die Regierung die Mieten regulieren sollte. https://vastgoedjournaal.nl/news/58861/heimstaden-uitponden-van-niet-duurzame-woningen-wordt-steeds-realistischer
Aufgrund knapper Kassen bei Heimstaden, hat der Konzern inzwischen begonnen, Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen:
https://fd.nl/economie/1491994/woningbelegger-heimstaden-gaat-2500-huizen-verkopen

2. Am Beispiel des Mega-Deals von Akelius an Heimstaden haben wir gesehen, dass die von profitorientierten Konzernen geäußerten Beteuerungen und Aussagen über beabsichtigte Konzernpläne nichts wert sind. Vielmehr sind sie Teil der Marketingstrategie, die zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Zweck bewirken sollen - mehr nicht. Im Vordergrund wird dann eine Fassade aufrechterhalten bzw. erst extra konstruiert, während im Hintergund schon akribisch die Weichen für andere oder genau gegenläufige Entwicklungen gestellt werden.

3. Heimstaden ist in Berlin nicht mal zu dem kleinsten Zugeständnis zugunsten von uns Mieter:innen bereit, das über das gesetzlich erforderliche Mindestmaß hinausgeht: Der Konzern verweigerte seine Unterschrift unter das eh schon magere "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen" (https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/buendnisse/).
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/heimstaden-noch-immer-keine-unterschrift-unter-mieten-buendnis-mit-dem-senat-li.297501
https://taz.de/Kampf-gegen-steigende-Mieten/!5859467/
Und obwohl Heimstaden Mitglied im ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) ist, der selbst wiederum das Berliner Wohnenbündnis unterschrieben hat und damit eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von maximal 11 Prozent zusagt, weigert sich Heimstaden an die Vereinbarung des Dachverbandes zu halten.
www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/wohnen-heimstaden-konzern-erhoeht-mieten-im-september-6400-berliner-haushalte-betroffen-li.1405626
www.nd-aktuell.de/artikel/1176786.wohnungspolitik-mieten-in-berlin-alles-ist-schlimmer-geworden.html

Infoblatt des Berliner Mietervereins zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen:
www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-26-umwandlung-von-mietwohnungen-in-eigentumswohnungen-tipps-und-ratschlaege-zum-mieterschutz.htm

Nimm dir einen Anwalt/eine Anwältin zur Seite. Wir empfehlen folgende Mietervereine und Anwält:innen: https://www.stopheimstaden.org/mietrechtsberatung/
Gehe unbedingt selbst zu dem Gerichtstermin hin, um im Zweifelsfall ein Versäumnisurteil zu vermeiden. Und nimm dir am besten noch eine solidarische Prozessbegleitung mit. Im besten Fall sind diese Personen nicht mit dir verwandt und stehen auch nicht mit dir im Mietvertrag. Ideal sind Nachbar:innen oder Freund:innen. Du kannst uns von #StopHeimstaden auch per Email unter kontakt(ätt)stopheimstaden.org kontaktieren und deinen Prozesstermin mitteilen, dann bemühen wir uns dich zu begleiten.
Grundsätzlich: Ein Prozess ist ein öffentlicher Termin, dem jede:r beiwohnen kann.

Eine Prozessbegleitung ist sehr zu empfehlen und sehr wirkungsvoll, weil sie erstens den Richter:innen auf die Finger sieht und signalisert, dass es ein öffentliches Interesse an dem Verlauf und Ausgang des Prozesses gibt. Dadurch besteht die Chance, dass die Richter:innen neutraler urteilen und weniger im Interesse ihrer eigenen sozialen Schicht, denn Richter:innen sind eher selbst Vermieter:innen als Mieter:innen.

Und zweitens können wir alle von den Prozessen lernen. Wir können Taktiken von Heimstaden erkennen oder uns Aussagen, die Heimstaden in dem einen Prozess trifft, für einen anderen Prozess zu Nutze machen.

Und drittens ist eine Prozessbegleitung sehr wertvoll, falls Heimstaden eine Verschwiegenheitsvereinbarung von den in die Klage verwickelten Mieter:innen fordert. Diese können dann nämlich nicht mehr über den Ausgang des Prozesses und einen eventuellen Erfolg berichten. Aber die Prozessbegleiter:innen können das, sofern sie nicht mit euch verwandt sind oder mit euch im Mietvertrag stehen. Und wenn die Prozessbegleiter:innen diese Infomationen weitergeben, können Nachbar:innen und andere Mieter:innen diese Informationen bei ihren eigenen Rechtsstreitigkeiten verwenden. Wie wichtig dies ist, verdeutlicht dieses Beispiel: https://www.nd-aktuell.de/artikel/1170982.heimstaden-die-altlasten-tragen-auch-die-mieter.html

Heimstaden muss als Vermieter einen Grund angeben, um deine Wohnung besichtigen zu wollen. Nur weil Heimstaden deine Wohnung besitzt bzw. vermiet, haben die Heimstaden-Mitarbeiter:innen kein Recht in deine Privatsphäre einzudringen (Ausnahme: Handwerker zu Reparaturzwecken oder bei Havarien). Der Begehungstermin muss von Heimstaden schriftlich mit einer Frist angemeldet werden. In der Regel beträgt diese Anmeldungsfrist 14 Tage. Außerdem muss ein Vermieter deine Privatsphäre achten und darf nur in größeren Abständen deine Wohnung begehen. Als angemessen gilt eine Begehung nicht öfter als einmal aller zwei Jahre, es sei denn, es gibt einen außerordentlich triftigen Grund. Hält Heimstaden diese drei Bedingungen nicht ein, kannst du den Zugang verweigern. Erfüllt Heimstaden alle Bedingungen, musst du den Termin einhalten und Heimstaden in deine Wohnung lassen. Du hast jedoch die Möglichkeit, den von Heimstaden angemeldeten Termin als für dich unpraktikabel (wegen Arbeit etc.) abzulehnen und um einen Ersatztermin zu bitten.

Wichtig! Du solltest nicht allein mit den Vertreter:innen von Heimstaden in der Wohnung sein. Hole dir unbedingt Unterstützung. Das können Nachbar:innen oder Freund:innen sein, die nicht mit dir im Mietvertrag stehen und nicht mit dir verwandt sind. Dadurch sind sie als neutrale Peronen später in der Lage als Zeug:innen auszusagen. Wenn du selbst bei der Begehung nicht dabei sein willst, kannst du ihr auch fernbleiben. Suche dann aber Personen deines Vertrauens, die dich vertreten und gut informiert sind.

Bei der Begehung hast du das Recht zu verlangen, dass die Heimstaden-Mitarbeiter:innen:
- die Schuhe an der Wohnungstür ausziehen.
- keine Fotos von der Wohnung und insbesondere von der Einrichtung machen. Ausnahme: Schäden und Mängel.
- nur in der Gruppe und nur in deiner Anwesenheit die Zimmer betreten und nicht als Schwarm durch deine Wohnung laufen.

Wichtig: Fertige sofort nach der Begehung ein Gedächtnisprotokoll an, das auch deine Begleiter:innen ergänzen und bestätigen. Sollte es später mal zu einem Prozess kommen, in dem die Begehung eine Rolle spielt, dient dies als wichtiger Beweis.

Infoblatt des Berliner Mietervereins zu Wohnungsbesichtigungen durch den Vermieter: www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-164-das-besichtigungsrecht-des-vermieters.htm

Kontaktiert #StopHeimstaden: kontakt(ätt)stopheimstaden.org. Wir freuen uns über eure Einladungen, Bilder und Videos und verbreiten die Einladungen sehr gerne!

Erster Schritt – Lernt euch in eurem Haus kennen!
Klingelt bei euren Nachbar:innen, informiert sie und organisiert eine Hausversammlung. Nehmt Kontakt zur Vernetzung der Heimstaden-Mieter:innen #StopHeimstaden auf und fragt, ob jemand zu eurer Hausversammlung dazukommen kann.
Setzt einen Emailverteiler für euer Haus auf und haltet euch gegenseitig auf dem Laufenden.

Zweiter Schritt – Vernetzung
Kommt zu den Versammlungen von #StopHeimstaden, bzw. sprecht euch im Haus ab, dass mind. eine:r daran teilnimmt und die anderen anschließend informiert. Bei #StopHeimstaden beschließen wir gemeinsame Forderungen, betreiben eine gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit und halten Kontakte zur stadtpolitischen Bewegung, Politik, Presse und Wissenschaft.

Wenn der Kauf noch nicht abgeschlossen ist, kann es sein, dass die Presse darüber berichtet oder ihr von eurem Bezirksamt über den geplanten Verkauf an Heimstaden informiert werdet.

Um ganz sicher zu gehen, könnt ihr zum zuständigen Grundbuchamt gehen. Dort kann man euch sagen, wer als Eigentümer eures Hauses eingetragen ist

• Wohnungsvermessung
  Es ist darauf zu achten, dass keine 3D-Messgeräte zum Einsatz kommen, da sie die Wohnung quasi abfotografieren und somit auch private Daten von uns Mieter:innen erheben. 2D-Geräte sind dagagen datenschutzrechtlich unbedenklich. Infomiere dich, welche Messgeräte zum Einsatz kommen sollen.

• Mieterhöhung
  Heimstaden benutzt QR-Codes auf Papier oder Action-Buttons in Emails, um per Klick oder Scan uns Mieter:innen zur schnellen Zustimmung zu verleiten. Datenschutzrechtlich ist dieses Vorgehen äußerst fraglich.

• Digitalisierungsprojekten, wie z.B. Schlüsselkarten
  Unsere ausführliche Kritik dazu findest du hier:
  https://www.stopheimstaden.org/digitale-schliessysteme-heimstaden-setzt-umstrittene-masnahmen-fort/
  Und in der Presse:
  https://taz.de/Immobilienkonzern-mit-Digitalisierung/!5850613/

• Mieter:innen-Befragung
  Heimstaden verschickt jährlich Fragebögen, um unsere Zufrie­den­heit als Mieter:innen zu erfragen. Und obwohl die Fragebögen eine anonymisierte Abfrage suggerieren, sind sie tatsächlich durchnummeriert. Also Vorsicht bei der Antwort, Heimstaden kann sie euch zuordnen.

www.verbraucherzentrale.de/sites/default/files/2019-10/Auskunft_nach_Art._15_DSGVO.pdf